Rząd miał ograniczyć działalność zagranicznych funduszy na rynku mieszkaniowym. Teraz się wycofuje

Resort rozwoju planował ograniczenie działalności zagranicznych funduszy, które wykupują na polskim rynku mieszkania. Tymczasem, jak dowiedział się money.pl, rząd teraz się z tego wycofuje. Zdaniem ministerstwa wzrost aktywności funduszy na rynku nieruchomości nie ma większego wpływu na rynek mieszkań.

Ceny mieszkań na rynku w ostatnim czasie rosną m.in. w związku z drożejącymi materiałami budowlanymi i rosnącymi kosztami robocizny. Jak podaje portal money.pl, “ostatnio doszedł do tego kolejny element, zagraniczne fundusze, które kupują od deweloperów całe osiedla, często na etapie projektowania, aby po wykończeniu je wynajmować”.

Jak informowaliśmy w październiku, analitycy szacują, że w rękach zagranicznych funduszy jest w Polsce ok. 6,3 tys. nowych mieszkań, które już są lub zaraz będą przeznaczone na wynajem. Jak pokazuje przykład Berlina, działalność funduszy może w przyszłości mocno wywindować ceny najmu.

W maju szwedzki fundusz Heimstaden Bostad dokonał zakupu 2,5 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Zapłacił za nie 1,4 mld zł. Ten sam fundusz wcześniej kupił od Marvipolu 707 mieszkań w Warszawie. Pod koniec czerwca fundusz Nordic Real Estate Partners za jednym razem kupił za 100 mln euro ponad tysiąc mieszkań na warszawskich Bemowie i Służewcu. Budowy większości z nich nawet nie rozpoczęto. NERP do wydania w Polsce tylko do końca tego roku ma łącznie 500 mln euro. Do 2025 roku fundusz planuje posiadać w Polsce aż 10 tysięcy mieszkań na wynajem.

Ogółem w najbliższym latach pod wynajem szykowanych jest m.in. ponad 24 tys. nowych mieszkań. Duża część z tych inwestycji to projekty mieszkaniowe realizowane specjalnie dla zagranicznych funduszy.

Przykład Berlina pokazuje, że fundusze mogą mieć duży wpływ na ceny na rynku nieruchomości. W Niemczech mocno wywindowały stawki najmu. Tylko w ciągu roku urosły o około 13 proc.

Dlatego też pod koniec września w Berlinie odbyło się referendum pod hasłem „Wywłaszczyć Deutsche Wohnen i spółkę”. Referendum było efektem obywatelskiej inicjatywy, która powstała na fali protestów wiosną 2019 roku przeciwko szybko rosnącym czynszom. Berlińczycy odpowiadali na pytanie, czy są za uspołecznieniem mieszkań należących do wielkich koncernów na rynku nieruchomości, które posiadają więcej niż 3000 lokali mieszkalnych i są obwiniane za drastyczny wzrost czynszów w ostatnich latach. 56,4 proc. głosujących zaznaczyło odpowiedź „tak”. Przeciwko opowiedziało się 39 procent. Wyniki głosowania nie są prawnie wiążące. Jeśli dojdzie do wywłaszczenia, miasto może nabyć około 240 tys. mieszkań.

Wiceminister rozwoju Piotr Uściński zapytany w Sejmie o kwestię zagranicznych funduszy stwierdził jeszcze niedawno: „zastanawiamy się jak to rozwiązać”. Zdaniem polskiego resortu rozwoju na aktywności zagranicznych funduszy miał tracić statystyczny Kowalski, bo fundusz kupuje mieszkanie, które w normalnej sytuacji trafiłoby na rynek. Ogranicza to także podaż nowych mieszkań zwłaszcza w dużych miastach.

Zobacz także: Holandia: Protesty przeciwko polityce mieszkaniowej państwa

Obecnie jednak, według danych posiadanych przez resort rozwoju, wykup mieszkań przez fundusze ma nie mieć dziś realnego wpływu na ceny mieszkań, “szczególnie, że fundusze nie skupują mieszkań na rynku, ale zlecają ich budowę bezpośrednio deweloperowi lub firmie budowlanej, a następnie przeznaczają je pod wynajem”. Dlatego też, jak dowiedział się portal money.pl, resort całkowicie wycofał się z zapowiedzi ograniczania działalności zagranicznych funduszy.

Według ministerstwa  takie mieszkania stanowią dziś zaledwie ok. 0,6 proc. rynku najmu, a w perspektywie kilkuletniej udział ten może zwiększyć się do ok. 2 proc. “Warto pamiętać, że powstający w ramach tych inwestycji zasób odpowiada na potrzeby obywateli, bo przyczynia się do poprawy sytuacji na rynku najmu, zwiększając jego profesjonalizację i konkurencyjność” – podało ministerstwo, które ma teraz skupiać się ograniczaniu negatywnych zjawisk, które mogą towarzyszyć tej działalności. W szczególności chodzi o kwestię tzw. pustostanów, czyli mieszkań kupowanych w celu odsprzedaży, nieudostępnianych do wynajmu. Możliwe jest także wprowadzenie podatku od zysku ze spekulacji, czyli dodatkowej opłaty od transakcji sprzedaży niedawno kupionych mieszkań.

Jednak jeśli przyjąć, że liczba mieszkań w polskich zasobach funduszy będzie się zwiększać średniorocznie o ok. 12 tys. jednostek, to w roku 2028 osiągnie poziom 93 tys. lokali. Wtedy realnie staną się one znaczącym graczem na rynku najmu. Ciągle jednak będzie to ułamek produkcji deweloperów. Warto zauważyć, że działalność funduszy skupia się w dużych miastach, dlatego ich wpływ może stać się odczuwalny.

“To zła wiadomość dla Polaków. Doświadczenia krajów zachodnich pokazują, że nadmierny napływ kapitału na ten rynek powoduje wzrost cen mieszkań. Gdy ceny rosną, mniej osób jest w stanie kupić własne lokum, w efekcie jest wypychana na rynek najmu” – twierdzi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. W jego opinii później okazać się może, że jeśli chętnych na najem będzie więcej niż dostępnych ofert, to ceny najmu także wzrosną.

Według Turka warto obalić ciągle powtarzany mit, że nie jest ważne ile procent mieszkań znajduje się w rękach funduszy, ale to jak duży mają one udział w popycie. “Na przykład w Berlinie duże fundusze przez lata zgromadziły tylko 15 proc. mieszkań, ale za to zakupy pakietowe przez wiele lat odpowiadały za ponad połowę popytu na nowe mieszkania. To właśnie od tego zależą ceny na rynku” – mówi.

Według niego od tego, jakie ceny osiągną pojedyncze mieszkania, zależy jak wyceniona będzie reszta lokali na danym osiedlu. “Dlatego informacja o promilach mieszkań należących do funduszy w Polsce, że to nic nieznaczące tło, ma odwrócić naszą uwagę od problemu. Ważniejsze jest to, że dziś brakuje mieszkań na rynku, a fundusze zgarniają nawet 20 proc. ofert lub projektów, które uzupełniłyby ofertę. To ma znaczny wpływ na ceny. Jeśli w ostatnim roku mieszkania zdrożały o kilkanaście procent, to spokojnie kilka procent możemy już zawdzięczać funduszom” – twierdzi.

Jego zdaniem poradzenie sobie z tym problemem wymagałoby m.in. zaangażowania UOKiK w kontrolę tzw. transakcji pakietowych czy stworzenia mechanizmu, który “pozwoliłby zaangażować kapitał w budowę mieszkań, a nie pompowanie cen”.

Ekspert najbardziej obawia się jednak scenariusza, że rządzący obudzą się dopiero wówczas, gdy metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztować będzie 20 czy 30 tys. złotych.

Jak przypomina portal money.pl, rząd z jednej strony decyduje się na to, że nie będzie ingerować w działalność zagranicznych funduszy na mieszkaniowym rynku, z drugiej strony opóźnia powstanie ustawy o tzw. REIT-ach, która zdaniem ekspertów ucywilizowałaby rynek najmu i spowodowałaby zarazem, że przeciętny Kowalski mógłby zarabiać na nieruchomościach.

REIT-y to fundusze, które skupują nieruchomości, aby je wynajmować i zarabiać na opłatach wnoszonych przez najemców. Uzyskane w ten sposób środki w sporej części trafiają do akcjonariuszy takich projektów, którymi mogą być np. indywidualne osoby. Niestety, ustawy zapowiadanej przez rząd wciąż nie ma. Prace nad ustawą o REIT-ach zostały przekazane do ministerstwa finansów.

Poważny wpływ na ceny mieszkań i wynajmu ma także masowa imigracja do naszego kraju. Jak informowaliśmy, według danych MSWiA, w 2020 roku cudzoziemcy kupili w Polsce ponad 7,4 tys. mieszkań, z czego prawie połowę nabyli imigranci ze Wschodu. Najczęściej byli to Ukraińcy (2,9 tys.). Obcokrajowcy coraz częściej kupują mieszkania w Łodzi, a także we Wrocławiu.

Według danych MSWiA, w latach 2015-2020 Ukraińcy kupili w Polsce 11,4 tys. mieszkań, Białorusini ponad 2 tysiące, a Rosjanie 1,3 tys.

Czytaj także: Raport: 41% imigrantów z Ukrainy planuje osiąść w Polsce na stałe, 29% już ściągnęło rodziny

Zobacz: Nieruchomość w Polsce chce kupić 55 proc. imigrantów z Ukrainy

Kresy.pl / money.pl