Prognoza dla rynku mieszkań w 2026 roku. Ceny gruntów rosną, sprzedaż mieszkań przyspiesza

Prognozy Otodom zakładają, że deweloperzy zwiększą sprzedaż o około 10–15 proc., a rynek wtórny urośnie o 5–10 proc., wspierany m.in. przez obniżki stóp procentowych. Jednocześnie branża przygotowuje się na „rewolucję planistyczną”.

W 2025 roku polski rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się w fazie istotnych przetasowań, związanych z wyraźnym poluzowaniem polityki pieniężnej oraz dostosowaniem do nowych regulacji prawnych. Stopy procentowe zostały obniżone z 5,75 proc. do 4 proc., co realnie poprawiło zdolność kredytową gospodarstw domowych i zwiększyło dostępność finansowania zewnętrznego dla kupujących mieszkania. Jednocześnie na rynku deweloperskim pojawiła się wyraźna nadpodaż, ponieważ liczba lokali wprowadzanych do sprzedaży przewyższała liczbę zawieranych transakcji, z wyjątkiem Łodzi, gdzie relacje podaży i popytu kształtowały się inaczej. W tym otoczeniu ceny ofertowe nowych mieszkań rosły w tempie wyprzedzającym inflację.

„W segmencie deweloperskim spodziewamy się, że sprzedaż w 2026 roku będzie o około 10-15 proc. wyższa niż w roku ubiegłym, a ceny nowych mieszkań będą rosły w tempie inflacyjnym, czyli o około 2-3 proc. Firmy deweloperskie będą w nadchodzących miesiącach uważnie dostosowywać liczbę nowych projektów do bieżących wyników sprzedaży, co doprowadzi do powolnego, ale systematycznego spadku oferty na rynku pierwotnym. Szczególnie optymistycznie wygląda sytuacja na kluczowym rynku warszawskim, gdzie ze względu na relatywnie niską podaż nowych mieszkań spodziewamy się wyników lepszych niż w 2025 roku. Równolegle rynek wtórny w 2026 roku ma szansę na wzrost sprzedaży o około 5-10 proc. przy umiarkowanym odbiciu liczby dostępnych ogłoszeń. Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku mieszkań z drugiej ręki presja cenowa może być silniejsza niż na rynku pierwotnym, a dynamika wzrostu cen może tu przekroczyć wskaźnik inflacji” — powiedziała dyrektor badań rynku Otodom Katarzyna Kuniewicz.

W 2026 roku jednym z kluczowych źródeł niepokoju dla całej branży ma stać się sytuacja na rynku gruntów, wynikająca z nadchodzącej tzw. rewolucji planistycznej. „W związku z obowiązkiem uchwalenia planów ogólnych przez wszystkie gminy w drugiej połowie roku, w pierwszym półroczu spodziewamy się paraliżu i tak już uciążliwych procedur udzielania pozwoleń na budowę. Efektem tych utrudnień będzie zapewne wyraźny wzrost cen działek budowlanych w największych polskich miastach oraz jednoczesny spadek cen nieruchomości gruntowych zlokalizowanych poza głównymi ośrodkami, w tak zwanej Polsce lokalnej” — oceniła dyrektor badań rynku Otodom. Zróżnicowanie cen ziemi może w kolejnych latach przełożyć się na rentowność nowych projektów oraz ostateczne poziomy cen mieszkań w zależności od lokalizacji.

Mimo pozytywnych zmian dla deweloperów, coraz więcej Polaków przeznacza większość swoich dochodów na wynajem mieszkania. Z październikowego badania wynika, że aż 34 proc. lokatorów wydaje na najem od 41 do 60 proc. miesięcznego budżetu, a niemal co piąty – nawet jeszcze więcej. Czynsze rosną szybciej niż pensje, a droga do własnego M oddala się dla wielu na lata.

Rok 2025 zapisał się także jako okres zmian legislacyjnych, obejmujących m.in nowelizację wprowadzającą obowiązek liczenia powierzchni użytkowej mieszkań, domów i lokali użytkowych zgodnie z właściwą Polską Normą. Według normy metraż mieszkania liczy się z sumy powierzchni wszystkich pomieszczeń użytkowych, mierzonych na gotowej podłodze, w świetle ścian, z wyłączeniem części technicznych, balkonów itd.

Wcześniej przyjęto nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy nieruchomości, która zobowiązuje deweloperów do ujawniania cen sprzedawanych mieszkań.

W międzyczasie wprowadzono także zmiany, które mogą okazać się niekorzystne dla mieszkańców i najemców. Chodzi o ustawę z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, której skutkiem jest zniesienie minimalnych wskaźników liczby miejsc postojowych przypadających na jedno mieszkanie w inwestycjach realizowanych w tym trybie.

Ponadto 20 września przyszłego roku wejdzie w życie projekt Ministerstwa Rozwoju i Technologii, zgodnie z którym w istniejących budynkach mających co najmniej trzy kondygnacje będą musiały pojawić się windy. Według firmy Kone Polska, koszt montażu jednej windy w bloku wynosi średnio od 150 do 400 tys. zł, a w niektórych przypadkach może być jeszcze wyższy

Szybciej, bo już od 1 stycznia 2026 roku, pojawią się przepisy dotyczące budowy miejsc doraźnego schronienia w podziemnych kondygnacjach budynków. Ustawa obejmie budynki wielorodzinne, użyteczności publicznej oraz biurowe o szczególnym znaczeniu gospodarczo-obronnym.

Kresy.pl/money.pl