Niemiecki TAG przejmuje ponad 5 tys. mieszkań w Polsce. Rynek najmu coraz silniej zależny od zagranicznego kapitału
Należąca do niemieckiej grupy TAG Immobilien spółka Vantage Development przejął 5322 mieszkania na wynajem z portfela Resi4Rent za 2,4 mld zł, zwiększając swoją ofertę do 8,7 tys. lokali. Spółka zakłada także dojście do 10 tys. mieszkań pod swoją marką. Transakcja obejmuje lokale w sześciu największych polskich miastach i pokazuje rosnącą skalę wykupu mieszkań przez zagraniczny kapitał.
W sierpniu 2025 roku na polskim rynku najmu instytucjonalnego doszło do jednej z największych transakcji ostatnich lat, gdy Vantage Development należący do niemieckiej grupy TAG Immobilien podpisał umowę przedwstępną zakupu 5322 gotowych mieszkań na wynajem od Resi4Rent za ponad 2,4 mld zł.
Przejmowany portfel obejmuje 18 projektów zlokalizowanych w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Finalizacja umowy wymaga jeszcze standardowej zgody prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Sprzedającym jest Resi4Rent, spółka joint venture Echo Investment oraz globalnego funduszu inwestycyjnego PIMCO, któremu doradza Griffin Capital Partners. Echo Investment ma 30 proc. udziałów w platformie, a PIMCO 70 proc.
Resi4Rent pozostaje na rynku
Po sprzedaży dużego pakietu mieszkań Resi4Rent nie wycofuje się z działalności w Polsce. Platforma ma zachować około 4,5 tys. lokali, z czego 3,8 tys. planuje oddać do użytku w 2026 roku.
„Zgodnie ze strategią rentownego wzrostu Echo Group, sprzedajemy wybrane dojrzałe aktywa w obszarze living, skupiając się jednocześnie na realizacji nowych projektów i dbaniu o naszych interesariuszy. Co istotne, pozostajemy w pełni zaangażowani w umacnianie działalności w segmencie wynajmu mieszkań oraz w rozwój pozostałej części portfela Resi4Rent liczącego ok. 4,5 tys. lokali. Z tego 3,8 tys. planujemy oddać do użytku już w 2026 r., co podkreśla wysoką efektywność i długoterminowy potencjał platformy” — powiedział dyrektor operacyjny Echo Investment Rafał Mazurczak, cytowany w komunikacie.
„Udana transakcja z Vantage Development, częścią TAG Immobilien Group, potwierdza, że nasze alternatywne inwestycje w nieruchomości przyciągają wiodących, strategicznych inwestorów” — dodał Mazurczak.
Środki uzyskane przez Echo Investment mają zostać przeznaczone na redukcję zadłużenia grupy, finansowanie nowych projektów oraz wypłaty dla akcjonariuszy. Spółka wskazała, że sprzedaż gotowych aktywów ma uwolnić kapitał z projektów, które już generują przychody.
Vantage Rent chce dojść do 10 tys. mieszkań
Po przejęciu aktywów Resi4Rent Vantage Development ma rozszerzyć ofertę mieszkań na wynajem do 8,7 tys. lokali. Spółka zakłada także dojście do 10 tys. mieszkań pod marką Vantage Rent.
„Nabycie aktywów Resi4Rent pozwoli nam rozszerzyć naszą dotychczasową ofertę wysokiej jakości mieszkań na wynajem w sześciu dużych miastach do 8,7 tys. mieszkań w ramach Vantage Development. Dzięki około 1450 jednostkom w budowie, których ukończenie planowane jest na 2026 r., osiągniemy przed terminem strategiczny cel naszych akcjonariuszy, jakim jest 10 tys. mieszkań na wynajem pod marką Vantage Rent. Kierując się długoterminowym potencjałem wzrostu polskiego rynku mieszkań na wynajem, nadal koncentrujemy się na dalszej ekspansji i zwiększaniu wartości, jaką zapewniamy naszym najemcom” — powiedział wiceprezes Vantage Development i Robyg Dariusz Pawlukowicz.
Cena zakupu odpowiada oczekiwanej przyszłej stopie zwrotu NOI na poziomie 6,3 proc. do 2026 r., kiedy nieruchomości ukończone w 2025 r. mają osiągnąć pełną stabilizację.
TAG Immobilien działa na polskim rynku mieszkaniowym od 2020 roku i kontroluje Vantage Development oraz Robyg. Grupa rozwija w Polsce zarówno mieszkania na sprzedaż, jak i portfel lokali na wynajem, co zwiększa udział niemieckiego kapitału w krajowym rynku mieszkaniowym.
Warto przypomnieć, że w 2024 roku Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBOR) udzielił 100 mln euro kredytu Vantage Development, spółki należącej do niemieckiego funduszu TAG Immobilien na budowę 3 tys. mieszkań na wynajem dla polskich obywateli i ukraińskich imigrantów.
Zwracaliśmy uwagę, że 8 z 20 największych deweloperów w Polsce jest pod kontrolą zagranicznego kapitału. Kiedy przyjrzymy się spółkom wchodzących w skład giełdy, dominacja cudzoziemskich inwestorów jest jeszcze wyższa i wynosi 54 proc.
Listopadowe doniesienia serwisu FX Mag wskazywały, że marża polskich deweloperów wynosi czasem nawet ponad połowę cen mieszkań. Ekonomista Marek Zuber podkreślał wówczas, że na ostateczną cenę mieszkań wpływają różne koszty, w tym administracyjne, marketingowe oraz finansowania.
Polski rynek PRS rośnie
Na koniec 2025 roku polski rynek PRS obejmował blisko 30 tys. mieszkań należących do 33 inwestorów instytucjonalnych. Największe zasoby znajdowały się w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie, choć udział najmu instytucjonalnego w ogólnych zasobach mieszkaniowych największych aglomeracji rzadko przekraczał 1 proc.
Według raportu Spectis „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2026–2031” deweloperzy nadal widzą potencjał w segmencie mieszkań na wynajem, mimo trudnego 2025 r. W ciągu kolejnych 5 lat firmy aktywne w tym segmencie zapowiadają realizację kilkudziesięciu tysięcy lokali.
Rynek rozwija się między innymi przez wysokie ceny mieszkań, ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych, rosnącą mobilność społeczeństwa i zmianę stylu życia młodszych najemców. W praktyce oznacza to jednak również wzrost znaczenia dużych podmiotów kapitałowych, w tym zagranicznych funduszy, które wykupują lub zamawiają całe budynki i pakiety mieszkań.
Heimstaden sprzedaje część mieszkań
W 2025 roku szwedzki Heimstaden zmniejszył portfel PRS w Polsce, sprzedając 167 mieszkań. Na tę liczbę złożyło się 115 lokali z istniejącego portfela oraz 52 mieszkania z projektu deweloperskiego, który nie wszedł na rynek najmu.
„Według stanu na koniec ubiegłego roku sprzedaliśmy 52 mieszkania w projekcie przy ul. Białostockiej na warszawskiej Pradze oraz 115 mieszkań w pozostałej części portfela. Oceniamy to jako dobry wynik, biorąc pod uwagę wymagające otoczenie rynkowe” — powiedziała Agnieszka Szymańska z biura prasowego Heimstadena w Polsce, cytowana przez „Rzeczpospolitą”.
Na koniec zeszłego roku Heimstaden miał 1937 mieszkań na wynajem w Warszawie i Krakowie. W 2026 roku spółka spodziewa się dobrych wyników operacyjnych z najmu oraz przyspieszenia sprzedaży części lokali nabywcom indywidualnym.
W całej grupie Heimstaden proces sprzedaży mieszkań ma służyć poprawie płynności i bilansu. Lokale sprzedawane są nabywcom detalicznym powyżej wartości księgowej, co spółka uznaje za korzystniejsze niż sprzedaż pakietowa inwestorowi instytucjonalnemu.
NREP i kolejne projekty dla funduszy
W zestawieniach branżowych z 2026 r. wskazano również aktywność skandynawskiego NREP. Fiński deweloper YIT w ciągu 2 lat zrealizował i sprzedał temu funduszowi ponad 500 mieszkań na wynajem w Warszawie.
Z NREP współpracuje także White Stone Development, który w październiku 2024 r. podpisał umowę na realizację projektu PRS w Warszawie. Inwestycja ma funkcjonować w ramach platformy Lett.
Podobny model działania stosują także inni deweloperzy, którzy zamiast budować własne platformy najmu, realizują projekty sprzedawane funduszom inwestycyjnym. Taką strategię stosują między innymi YIT, Spravia, White Stone Development, Matexi i Eiffage Immobilier Polska.
Do 2028 roku fundusze inwestycyjne mogą przejąć w Polsce nawet 4 razy więcej mieszkań na wynajem
Serwis FXMAG zwraca uwagę, że rynek nieruchomości w Polsce to atrakcyjne miejsce dla zagranicznych graczy. W najbliższych latach aktywność dużych inwestorów i funduszy inwestycyjnych na polskim rynku wynajmu mieszkań gwałtownie wzrośnie. Medium powołuje się na analizę PwC “Najem instytucjonalny. Przyszłość rynku w świetle nowych perspektyw”.
Szacunki PwC, globalnej sieci przedsiębiorstw świadczących usługi księgowe, audytorskie i doradcze wskazują, że między 2028 a 2023 rokiem ilość mieszkań na wynajem w Polsce w rękach dużych firm ma wzrosnąć ma 4-krotnie. Analitycy zwracają uwagę, że w tym zakresie obserwowany jest “trwały trend”.
Mieszkania są wynajmowane przez dużych inwestorów, a nie sprzedawane indywidualnym właścicielom.
Niektóre fundusze kupują całe budynki, a nawet osiedla, które następnie przeznaczają wyłącznie na wynajem.
W analizie PwC wskazano, że do 2028 roku polski rynek nieruchomości dostarczy dodatkowe 55 tys. mieszkań w sektorze prywatnego najmu. Jeszcze w 2022 roku było to około 7 tys. lokali. W 2023 roku liczba ta wzrosła dynamicznie, gdy oddano o 50 proc. więcej mieszkań w ręce funduszy z przeznaczeniem na wynajem.
CBRE, międzynarodowa firma świadcząca usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych, dochodzi do podobnych wniosków. Podkreśla, że w 2024 roku w Polsce w rękach funduszy i dużych inwestorów znajdować się będzie 19,6 tys. mieszkań wynajmowanych “na zasadach wolnorynkowych”.
CBRE przewiduje, że w ciągu 3 lat wybudowane zostanie co najmniej 135 proc. więcej mieszkań na wynajem przez fundusze niż łącznie do tej pory.
Jak wskazano w analizie, fundusze nawiązują współpracę z deweloperami w celu uzyskania ekspozycji na rynek. “Liczba aktywnych inwestorów na polskim rynku mieszkaniowym jest ograniczona i składa się głównie z kapitału zagranicznego” – czytamy.
Brak reakcji ze strony rządu
Jeszcze w 2021 roku resort rozwoju planował ograniczenie działalności zagranicznych funduszy, które wykupują na polskim rynku mieszkania. W październiku 2022 roku ówczesny premier Mateusz Morawiecki mówił, że dla funduszy kupujących hurtowo mieszkania w Polsce będzie wprowadzona prawdopodobnie dodatkowa opłata. Przedstawienie rozwiązań zapowiadano na najbliższe tygodnie.
Od 1 stycznia 2024 roku obowiązuje 6-proc. podatek PCC od zakupu szóstego i każdego kolejnego mieszkania na rynku pierwotnym, jeżeli lokale znajdują się w jednym budynku albo kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Rozwiązanie to miało ograniczać hurtowe zakupy mieszkań, ale jego zakres jest węższy niż pierwotne zapowiedzi dotyczące dodatkowej opłaty dla funduszy wykupujących pakiety lokali.
Nie pojawiły się jednak nowe przepisy, które wprost blokowałyby duże transakcje pakietowe na rynku najmu instytucjonalnego. Przykładem pozostaje omawiana umowa Vantage Development–Resi4Rent, która mimo obowiązujących regulacji pokazuje, że zagraniczne podmioty nadal mogą przejmować duże portfele mieszkań w największych polskich miastach.
Kresy.pl/Super Express/Business Insider/Rzeczpospolita/spectis.pl
