Ukraińskie miasta popadają w ruinę przez brak podatku od nieruchomości

Kijów, wiekowa i majestatyczna stolica z biegiem lat coraz bardziej przypomina miejskie getto. Wiele starych budynków ma powybijane okna, a ich ściany zdobią graffiti. Stoją puste i popadają w ruinę. Dużo ich część była kiedyś zabytkami architektury.

Istnieje wiele przyczyn tego stanu rzeczy ale jedna jest najważniejsza – właściciele budynków nie muszą płacić żadnych podatków od nieruchomości. Powinni mieć oni taki obowiązek, a podatek ten należałoby ustalić na odpowiednio wysokim poziomie, jak na Zachodzie.

Obecny status quo oznacza, że kupno nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych stało się jednym z najlepszych sposobów na niepłacenie podatków w 21-letniej historii niepodległej Ukrainy.

Nie pomoże tu zbytnio nowe prawo podatkowe dotyczące nieruchomości mieszkaniowych, które weszło w życie 1 lipca. Wołodymyr Kotenko, naczelnik działu podatkowego i prawnego kijowskiego oddziału Ernst & Young twierdzi, że nie będzie to “pełnoprawny podatek od nieruchomości”, który zapewni rządowi znaczące dochody.

Stawka podatku od nieruchomości dla właścicieli domów jest niezwykle niska. Wylicza się ją na podstawie metrażu a nie od wartości nieruchomości. Oznacza to, że właściciel chaty o powierzchni 250m² jest obciążony tym samym podatkiem, co właściciel luksusowego apartamentu o tym samym rozmiarze, podczas gdy wartość rynkowa tego ostatniego może być 10, 100 lub 1000 czy nawet 10000 razy większa. Co więcej, obiekty komercyjne są zwolnione z opłat.

Odpowiednio wysoki podatek od nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, wyliczany na podstawie szacunkowej rynkowej wartości nieruchomości, mógłby być jednym ze sposobów na walkę z postępującą dewastacją miast.

Brak potrzeby płacenia podatku po zakupie nieruchomości sprawia, że posiadanie prawa własności jest o wiele bardziej opłacalne na Ukrainie niż na Zachodzie. Pomijając koszty zakupu, właściciele nieruchomości na Ukrainie narażeni są na dużo mniejsze wydatki.

Zazwyczaj muszą oni jedynie zapłacić niewielkie rachunki za media na preferencyjnych warunkach i wszelkie pozostałe koszty utrzymania, które na siebie wezmą. Brak podatku od nieruchomości premiuje zazwyczaj ludzi zamożnych, którzy nie potrzebują takich ułatwień.

Premiuje także złe nawyki poprzez to, że właściciele nie mają przymusu płacenia za swoje społecznie nieodpowiedzialne decyzje o pozostawianiu nieruchomości samym sobie. Obecna sytuacja sprzyja tak naprawdę spekulacjom cenowym na wartości ich posiadłości.

Prezydent Wiktor Janukowicz odniósł się już do problemu i wezwał do wprowadzenia wysokich podatków od nieruchomości. Powiedział, że „Ten symboliczny obecnie podatek powinien przekształcić się w główne źródło wspomagania budżetów lokalnych oraz służyć jako narzędzie ograniczające spekulacje na rynku nieruchomości”.

Ta trafna ocena problemu sprawia, że jeszcze bardziej tajemnicze jest dlaczego jego rząd, która sprawuje władzę na wszystkich szczeblach nie robi nic w kierunku poprawy sytuacji.

Wspominany wcześniej nowy podatek, który wszedł w życie 1 lipca nie spełni celów postawionych przez prezydenta. Eksperci twierdzą, że podatek od nieruchomości będzie wynosił jedynie 550 hrywien (ok. 220zł rocznie) dla przeciętnej wielkości mieszkania (w granicach 50m2). Właściciel 500-metrowego apartamentu będzie musiał zapłacić 15000 hrywien rocznie (ok. 600 zł). Taka skromna kwota sprawia, że bogaci i wpływowi właściciele nieruchomości w dalszym ciągu nie będą płacić wysokich podatków.

Kijowski prawnik z długoletnią praktyką, Alex Frishberg sądzi, że rząd zdecydował się w końcu na wprowadzenie podatku od nieruchomości z powodu finansowej desperacji. Poza tym administracja Janukowicza dostrzega potencjalne olbrzymie źródło dochodów z podatków, z którego będzie można skorzystać w przyszłości.

Frishberg zauważa, że dzięki temu, że istnieje państwowy spis nieruchomości i pobierane są podatki, rządzący mogliby po prostu podnieść roczny podatek od nieruchomości. Wynosi on teraz 1 procent minimalnej pensji miesięcznej (1102 hrywien) na metr kwadratowy dla budynków o powierzchni mniejszej niż 240 metrów kwadratowych. To tylko 11 hrywien rocznie za metr kwadratowy, czyli nawet nie 5 złotych.

Według Kotenko z Ernst & Young, nowy podatek to tylko początek. Jak dodał, kiedy ludzie przyzwyczają się do płacenia podatków za miejsce gdzie mieszkają, rząd może zamienić podatek od nieruchomości na taki, który będzie wyliczany na podstawie wartości a nie od powierzchni.

Właśnie w ten sposób w Stanach Zjednoczonych i wielu zachodnich państwach naliczany jest podatek – zwykle 1 do 2 procent wartości nieruchomości rocznie. Następnie pieniądze trafiają do samorządów w mieście, w którym stoi budynek. Niezależnie czy jest to dom, biuro czy centrum handlowe. Pieniądze z podatków pokrywają wydatki na oświatę, policję, drogi, wywóz śmieci oraz wszelkie inne usługi świadczone przez lokalne samorządy. Jest to rozliczalny i przejrzysty sposób na stopniowy wzrost przychodów.

W stanie Minnesota gdzie mieszkam, ulgi na podatek od nieruchomości dostają ludzie biedni oraz ci o niewielkich dochodach. Jednocześnie stawki podatku są progresywne, czyli wyższy procent pobierany jest od droższych posiadłości. Podatek od nieruchomości sprawia, że właściciele dbają o budynki. Pozostawienie pustego budynku w krajach zachodnich może okazać się kosztowne. Tym bardziej, że miasto może nawet naliczyć grzywnę za niezamieszkane i stanowiące niebezpieczeństwo nieruchomości.

Podatek od nieruchomości musi być płacony każdego roku. Jeśli nie jest, dochodzi do przejęcia na drodze prawnej nieruchomości na poczet opłacenia podatku. Mówiąc wprost, podatek od nieruchomości sprawi, że właściciele niezamieszkałych nieruchomości pozbędą się ich.

Dlaczego więc podatek od nieruchomości na Ukrainie jest naliczany od powierzchni a nie wartości?

Jak wskazuje Frishberg, Stany Zjednoczone mają przejrzysty i konkurencyjny rynek nieruchomości. Prawdziwa wartość posiadłości jest podawana przy sprzedaży a zastępy rządowych rzeczoznawców specjalizują się w ustalaniu właściwej wartości rynkowej. Zupełnie inaczej niż na Ukrainie, gdzie pensje i wyceny nieruchomości są niejawne.

Ukraińcy nie darzą również zaufaniem rządowych rzeczoznawców zajmujących wyceną prywatnych nieruchomości. „Wszyscy wiemy co się dzieje, gdy daje się tyle swobody rządowi” powiedział Kotenko z Ernst & Young mając na myśli, że opinie rzeczoznawców mogą być zupełnie oderwane od realiów rynku.

Kotenko powiedział także, że kiedy wszystkie nieruchomości zostaną zinwentaryzowane pod względem rozmiaru i ludzie przywykną do płacenia nawet niewielkiego podatku to rząd będzie miał możliwość sprawdzenia jak wiele z tych nieruchomości ma jednego właściciela. Następnie będzie można skontrolować zeznania podatkowe tych osób, aby stwierdzić na ile są prawdziwe.

Kolejnym problemem wskazanym przez Frishberg’a jest to, że samorządy w Stanach działają bardziej przejrzyście i są bardziej godne zaufania niż ich odpowiedniki na Ukrainie. Niedawno uchwalony na Ukrainie podatek od nieruchomości trafi do władz centralnych gdzie próżno szukać, jak zaznacza Frishberg „prawdziej rozliczalności” wydatków.

Przez ostatnie 21 lat koncepcja własności prywatnej znowu się zakorzenia. Nie była ona obecna podczas 70 lat istnienia Związku Radzieckiego, kiedy wszystko było upaństwowione i wcześniej w carskiej Rosji, gdzie tylko bogaci mogli posiadać nieruchomości, ziemię albo ludzi (do 1861r., gdy pańszczyzna została zniesiona)

Jak mówi Frishberg, własność prywatna to „norma wszędzie indziej na świecie”. “To samo powinno dotyczyć Ukrainy z zastrzeżeniem, że pieniądze powinny być wydawane z pożytkiem dla całego narodu”

Im dłużej będzie trwać ta niesprawiedliwość podatkowa tym gorzej będzie rysować się przyszłość finansowa państwa, a miasta jak Kijów, Charków czy Odessa będą coraz bardziej przypominać miejskie getta.

Brian Bonner

Źródło: KyivPost

Tłumaczenie: Błażej Wenderlich